Comprar un apartamento nuevo suele ser la mayor inversión de una familia y, al mismo tiempo, una apuesta por la tranquilidad. La expectativa es recibir un inmueble que responda a lo prometido en las salas de venta, en los planos y en la publicidad.
Pero la realidad no siempre coincide con esa promesa. Filtraciones, acabados deficientes, zonas comunes inconclusas o equipos que nunca funcionan terminan convirtiéndose en el primer dolor de cabeza de quienes apenas estrenan vivienda.
Esa situación dio origen a un proceso judicial que acaba de dejar una de las decisiones más importantes en materia de garantía legal para compradores de vivienda en Colombia, así lo explicó Marcela Gómez, abogada y socia fundadora de Click Abogados & Asociados en entrevista con Las Dos Orillas.
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La profesional del derecho, subrayó que el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, mediante sentencia del 30 de abril de 2025, dentro del proceso con radicado 05001310300820190026202, revocó un fallo de primera instancia y ordenó a una constructora cumplir con las reparaciones pendientes en una copropiedad, dejando además una regla clara sobre quién debe probar qué cuando existe una reclamación por garantía.
La disputa comenzó con las zonas comunes
El litigio enfrentó a la administración de una propiedad horizontal con la sociedad que construyó y comercializó el proyecto habitacional, anotó la abogada Marcela Gómez.
Aunque los apartamentos y parte de las zonas comunes fueron entregados hacia mediados de 2016, con el paso de los meses comenzaron a aparecer múltiples inconformidades. Algunas áreas prometidas no fueron entregadas oportunamente y otras presentaban problemas de construcción, funcionamiento o simplemente no correspondían a las especificaciones ofrecidas durante la venta.
Entre las principales fallas denunciadas por la copropiedad señala la abogada figuraban; una altura inadecuada del cerramiento del edificio; pintura de baja calidad en las zonas comunes, con resquebrajamientos y cambios notorios de tonalidad;incumplimientos en las especificaciones del jacuzzi y del carril de nado, incluyendo problemas en el sistema de calefacción; filtraciones de agua en parqueaderos; una red de desagües insuficiente; diferencias entre el gimnasio prometido y el realmente entregado; fallas permanentes en la puerta vehicular que generaba ruidos; sensores de iluminación que no funcionaban correctamente y filtraciones de agua a través de vidrios y ventanas.
Después de varios requerimientos sin una solución definitiva, la administración del edificio acudió a la justicia solicitando que la constructora fuera declarada civilmente responsable por los defectos y condenada a pagar cerca de 300 millones de pesos, suma equivalente al costo de reparar todas las deficiencias.
La abogada Marcela Gómez, relató que la empresa demandada respondió asegurando que había ejecutado las reparaciones necesarias y sostuvo que buena parte de las reclamaciones obedecían a una estrategia de la administración para retrasar la entrega de algunas zonas no esenciales o, incluso, a un mantenimiento deficiente por parte de la copropiedad.
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En primera instancia, el juzgado le dio la razón a la constructora. Consideró que las reparaciones habían sido efectuadas y que los daños alegados por la administración no habían sido suficientemente demostrados.
El punto que cambió el rumbo del proceso
Cuando el expediente llegó al Tribunal Superior de Medellín, el análisis dejó de concentrarse únicamente en la existencia de los defectos para abordar una pregunta mucho más importante: ¿quién tiene la obligación de probar cada uno de los hechos cuando un consumidor reclama la garantía legal de un inmueble?
La respuesta terminó convirtiéndose en el aspecto más relevante de la sentencia.
El Tribunal recordó que la relación entre la constructora y los compradores es una relación de consumo, por lo que resulta plenamente aplicable el régimen de protección al consumidor.
En consecuencia, estableció una distribución clara de la carga probatoria, recalcó la abogada Marcela Gómez.
Al consumidor —representado en este caso por la propiedad horizontal— le corresponde demostrar que existe un defecto relacionado con la calidad, la idoneidad, la seguridad o el funcionamiento del bien, además de informar esa situación por escrito dentro del término de la garantía legal.
Pero una vez acreditada la existencia del problema, la carga cambia de manos, asegura la profesional del derecho.
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“Es el vendedor o garante quien debe demostrar que efectivamente realizó la reparación y que esta solucionó el defecto reportado”.
Para la socia y fundadora de la firma Click Abogados & Asociados, no basta con afirmar que se enviaron trabajadores, que hubo visitas técnicas o que se adelantaron algunas labores. “La constructora debe acreditar de manera objetiva que la reparación eliminó el problema que dio origen al reclamo”.
Los propios documentos de la constructora terminaron favoreciendo a la copropiedad
Al revisar las pruebas, el Tribunal encontró que la administración había cumplido con su obligación de demostrar la existencia de los defectos.
Incluso, varios de esos problemas habían sido reconocidos por la propia constructora mediante comunicaciones en las que aceptaba someter determinados acabados y líneas vitales a garantía y proponía cronogramas para ejecutar los trabajos correspondientes.
Sin embargo, cuando llegó el momento de acreditar que esas reparaciones realmente habían solucionado las fallas, la empresa no logró convencer al Tribunal.
Así las cosas, la corporación judicial también llamó la atención sobre la prueba testimonial presentada por la demandada. Consideró fundada la tacha de sospecha formulada contra varios de sus testigos, al advertir que algunos participaron directamente en los hechos cuestionados o mantenían vínculos laborales y contractuales permanentes con la constructora, circunstancias que obligaban a valorar sus declaraciones con especial rigor.
La orden: reparar en 30 días
Con esas conclusiones, el Tribunal revocó íntegramente la sentencia de primera instancia.
En su lugar, ordenó a la constructora reparar todas las falencias que continuaban presentes en las zonas comunes y que no habían sido subsanadas de manera efectiva.
Para cumplir la decisión, la empresa recibió un plazo de 30 días hábiles.
La sentencia también declaró no probadas las excepciones planteadas por la constructora y la condenó al pago de las costas procesales de ambas instancias, fijando 2.847.000 pesos por concepto de agencias en derecho.
Un precedente que fortalece la posición de los compradores
Más allá del caso concreto, la abogada Marcela Gómez, recalcó que el fallo deja varias lecciones para propietarios, administradores de conjuntos residenciales y empresas constructoras.
La primera es que la propiedad horizontal tiene plena legitimidad para representar judicialmente los intereses de todos los copropietarios cuando se trata de reclamar por defectos en los bienes comunes.
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La segunda consiste en que los consumidores deben documentar oportunamente cada una de las fallas, reportarlas por escrito y conservar evidencia de sus reclamaciones, pues ese será el punto de partida para exigir la garantía.
Y la tercera, quizá la más importante para el sector constructor, es que cumplir con la garantía implica algo más que prometer reparaciones. Si la controversia llega a un juez, la empresa tendrá que demostrar, con pruebas técnicas y documentales suficientes, que las obras efectivamente eliminaron los defectos reclamados.
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La sentencia del Tribunal Superior de Medellín refuerza así el alcance de la garantía legal prevista para la compra de vivienda nueva y envía un mensaje claro al mercado inmobiliario: cuando aparecen fallas en los acabados o en las zonas comunes, la carga no termina con atender el reclamo del propietario; también será necesario acreditar que la reparación fue real, eficaz y suficiente.
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