Cuando una familia compra un apartamento, suele creer que la garantía de la construcción termina cuando se cumplen diez años desde la entrega del inmueble. Muchas constructoras también han defendido esa tesis en los estrados judiciales. Sin embargo, una reciente decisión del Tribunal Superior de Medellín dejó claro que las cosas no funcionan de esa manera. Así lo explicó Marcela Gómez, abogada y socia fundadora de Click Abogados & Asociados en entrevista con Las Dos Orillas.
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La profesional del derecho indicó que la Sala Civil de Decisión de ese alto tribunal confirmó el pasado 28 de mayo de 2025 una condena contra una constructora por incumplimiento de la denominada garantía decenal, una figura jurídica que protege a los propietarios cuando una edificación presenta fallas estructurales graves o amenaza ruina dentro de los diez años siguientes a su entrega.
Para Marcela Gómez, la importancia de la sentencia radica en que establece una diferencia fundamental entre dos conceptos que suelen confundirse: el plazo de garantía y el término para presentar una demanda.
Diez años para garantizar la obra, no para extinguir responsabilidades
De acuerdo con la abogada, el debate jurídico giró alrededor del numeral tercero del artículo 2060 del Código Civil, norma que regula los contratos de construcción por precio único.
La disposición establece que el constructor responde cuando un edificio perece o amenaza ruina, total o parcialmente, durante los diez años posteriores a su entrega, siempre que la causa sea un defecto de construcción, problemas del suelo que debió conocer o fallas en los materiales utilizados.
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Para el Tribunal, esos diez años no constituyen un plazo de prescripción ni de caducidad. Se trata exclusivamente de un período de garantía.
En otras palabras, asegura Marcela Gómez, la ley exige que la edificación conserve condiciones adecuadas de estabilidad durante ese lapso. Si una falla estructural aparece después de cumplido el décimo año, el constructor queda liberado de responsabilidad bajo esta norma específica. Pero si el daño surge dentro de esos diez años, nace una obligación jurídica que puede reclamarse judicialmente.
El reloj para demandar no comienza con la entrega del apartamento
La decisión también despejó otra duda frecuente. Según explicó la Sala, la acción judicial para exigir la responsabilidad del constructor no empieza a contarse desde la fecha en que se entrega el inmueble, sino desde el momento en que se evidencia el daño o la amenaza de ruina.
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La abogada subraya que la razón es sencilla: “nadie puede reclamar judicialmente una falla que aún no conoce. Por ello, el término de prescripción aplicable es el previsto en el artículo 2536 del Código Civil para las acciones ordinarias, es decir, diez años contados desde que la obligación se hace exigible”.
Y la obligación solo se vuelve exigible cuando el propietario logra establecer que existe una amenaza de ruina o un defecto cubierto por la garantía legal.
El caso que terminó con la condena
En el expediente recalca Gómez analizado por el Tribunal quedaron definidos dos momentos clave.
El primero fue el 6 de diciembre de 2006, fecha en la que se entregó el primer apartamento del proyecto. Desde ese día comenzó a correr la garantía decenal, que se extendía hasta el 6 de diciembre de 2016.
El segundo ocurrió el 6 de octubre de 2016, cuando los propietarios demostraron ante la constructora, mediante un dictamen pericial, que existía una amenaza de ruina originada por defectos constructivos.
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Fue en ese instante cuando la obligación del constructor se hizo exigible y empezó a correr el término de prescripción para demandar.
“Los afectados acudieron a la justicia el 18 de octubre de 2018. Es decir, apenas dos años después de haber acreditado técnicamente la existencia de los daños”, agregó la abogada Marcela Gómez.
Por esa razón, el Tribunal concluyó que la demanda había sido presentada dentro del tiempo legal y rechazó la excepción de prescripción planteada por la constructora.
Un precedente para propietarios y constructoras
La decisión confirma un criterio de enorme impacto para el sector inmobiliario: el plazo de diez años previsto en el artículo 2060 del Código Civil no extingue automáticamente las acciones judiciales.
Lo que realmente determina el inicio del conteo para demandar es el momento en que aparece o se demuestra la falla estructural que compromete la estabilidad de la obra.
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Con base en esa interpretación, dice Marcela Gómez, el Tribunal Superior de Medellín confirmó íntegramente la sentencia de primera instancia, declaró responsable a la constructora por incumplimiento de la garantía decenal y ratificó que la acción judicial ejercida por los propietarios fue presentada oportunamente.
El fallo se convierte así en una advertencia para el sector de la construcción y en una herramienta jurídica para miles de propietarios que, años después de recibir sus viviendas, descubren defectos que comprometen la seguridad de los inmuebles.
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