Hipoteca inversa, un mecanismo provechoso para muchos

Si el programa se diseña y se administra bien puede ser beneficioso para la gente del común. Acá una mirada al respecto

Por: Diego Fernando Sabogal
junio 16, 2020
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Hipoteca inversa, un mecanismo provechoso para muchos
Foto: Pixabay

La hipoteca inversa es una alternativa financiera mediante la cual los adultos mayores pueden recibir una renta vitalicia a cambio de ceder su inmueble al momento de fallecer. Es un mecanismo totalmente voluntario al que usted puede acceder si quiere y si le parece conveniente.

Bien diseñada, se trata de una opción que puede beneficiar a muchos. Y no, no me refiero a beneficios para los dueños de los bancos o del sector financiero, sino para los ciudadanos del común. Por bien diseñada quiero decir que es muy importante que se proteja al consumidor, de tal forma que el tomador de la opción tenga información clara y precisa y no sea objeto de abusos.

Pensemos en un hombre de 65 años (su expectativa es vivir alrededor de 15 años más) sin ningún ingreso y propietario de una casa de 200 millones de pesos. Lo llamaremos Carlos. En esa difícil situación, sin ingresos, Carlos posiblemente tendría que vender su casa e irse a pagar arriendo o a vivir con algún familiar (si es que es posible) y tomar el dinero de la venta e invertirlo para vivir de sus rendimientos. Por supuesto Carlos enfrenta un riesgo importante, el de agotar totalmente sus recursos antes de morir.

Con la hipoteca inversa Carlos tiene ahora la opción, solo si él la quiere tomar, de recibir de parte de una entidad financiera una renta vitalicia de unos 900 mil pesos mensuales, a precios de hoy. A cambio, en el momento de morir su casa pasa a manos de esa entidad (si Carlos tuviera cónyuge, el contrato tomaría en cuenta también a su compañero/a. Solo hasta que hayan muerto los dos, la entidad toma control de la casa). Si toma esta opción, Carlos podrá tener la seguridad de seguir viviendo en su casa, sin pagar ningún tipo de arriendo, y recibir 900 mil pesos mensuales (ajustados anualmente por inflación) hasta el día en que fallezca.

Por supuesto el mecanismo no es bueno solamente para Carlos. La entidad entrega $900.000 mensuales y al cabo de 15 años (la expectativa de vida de todos los Carlos con que negocia la entidad) recibe un apartamento que gracias a la valorización (digamos un 3% real por año, tomando el dato para vivienda usada en los últimos 20 años) tiene un valor de $312.000.000. Si calculamos la tasa de retorno real para esta inversión, obtenemos un muy atractivo 8,2% por año.

Se trata de una inversión a largo plazo en la que la entidad entrega dinero durante 15 años, en promedio, y solo al final recibe el capital y los rendimientos de su inversión. Pero ya que es una inversión relativamente segura, con unos muy buenos rendimientos a largo plazo, por qué no pensar en que pueda convertirse en un mecanismo beneficioso también para otros ciudadanos del común: los afiliados a los fondos de pensión. Si hay una entidad que administra recursos para invertir a largo plazo es un fondo de pensiones. La rentabilidad que resulta de esa administración queda en manos de los dueños de esos recursos, es decir, los afiliados. Podría resultar entonces provechoso que sean las AFP las que se encarguen de operar la hipoteca inversa y conseguirle mejores rentabilidades y, por ende, pensiones más altas a sus afiliados.

El mecanismo tiene por supuesto unos costos de transacción, de seguros y de operación, así que la rentabilidad final será menor al 8,2%. Sin embargo, si después de incluir esos costos queda una rentabilidad real de 6% o más por año para los afiliados a las AFP, la hipoteca inversa habrá sido muy útil también para ellos, especialmente si tomamos en cuenta que la rentabilidad real que les han conseguido las administradoras de fondos en los últimos años ha sido de alrededor de 4% (promedio por año).

En resumen, la hipoteca inversa bien diseñada puede ser un mecanismo muy provechoso para muchas personas del común, los adultos mayores que, siendo propietarios de un inmueble, quieran mejorar sus ingresos, y los afiliados a fondos de pensión que, representando la contraparte, pueden conseguir mejores rentabilidades y finalmente una mayor pensión.

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