Durante más de una década, las goteras, las filtraciones y el deterioro progresivo de un apartamento en Cartagena alimentaron una disputa judicial que terminó escalando hasta el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena.
En entrevista con Las Dos Orillas, Guillermo Díaz, socio de la firma Click Abogados & Asociados, detalló que, “lo que comenzó como una reclamación contra una constructora por presuntos defectos en la edificación terminó convirtiéndose en una decisión que puso el foco en un actor distinto: la administración de la copropiedad”.
De acuerdo con Díaz, el caso giró alrededor de una pregunta que suele repetirse en muchos conjuntos residenciales del país cuando aparecen daños en las viviendas: ¿hasta dónde llega la responsabilidad de quien construyó el edificio y dónde comienza la obligación de quienes administran y mantienen las áreas comunes?
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La respuesta llegó de la mano de la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior de Cartagena, que confirmó una sentencia de primera instancia y cerró la puerta a las pretensiones del propietario de responsabilizar a la constructora por los daños sufridos en su inmueble.
La historia del caso
La historia se remonta a 2011, cuando un apartamento ubicado en un conjunto residencial de Cartagena empezó a presentar serios problemas derivados de filtraciones de agua provenientes de la cubierta del edificio.
Con el paso del tiempo, la humedad fue dejando una huella cada vez más visible: daños en el cielo raso, afectaciones en el estuco y la pintura, grietas en diferentes zonas y desprendimiento de baldosas.
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Para el propietario, las afectaciones no solo deterioraron físicamente el inmueble sino que limitaron su disfrute y utilización. Convencido de que detrás del problema existía una falla atribuible a la construcción del edificio, decidió acudir a la justicia y demandar tanto a la constructora como a la copropiedad.
En su reclamación solicitó indemnizaciones por daño emergente, perjuicios morales y una suma considerable por lucro cesante, argumentando que las condiciones del apartamento le habían generado pérdidas derivadas de la imposibilidad de aprovechar plenamente el bien.
Sin embargo, cuando el caso llegó a primera instancia, el análisis judicial tomó un rumbo diferente al esperado por el demandante.
Lo que encontró la justicia
El abogado y socio de la firma, explicó que un juez encontró que sí existían responsabilidades, pero no en cabeza de la empresa constructora. La decisión concluyó que la copropiedad había incumplido sus deberes de mantenimiento e impermeabilización de la cubierta, una situación que permitió el deterioro progresivo de las zonas afectadas y facilitó las filtraciones que terminaron impactando el apartamento.
“Por esa razón fue condenada a responder por los daños emergentes y los perjuicios morales ocasionados al propietario”, detalló el profesional del derecho.
De acuerdo con el togado, la constructora, quedó por fuera de la condena. El despacho consideró que durante el proceso no se logró demostrar la existencia de una falla estructural ni de un defecto de construcción que permitiera atribuir responsabilidad directa por los daños.
Tampoco prosperó la reclamación relacionada con el lucro cesante, esto luego de el juez concluyera que el cálculo presentado carecía de soporte técnico suficiente y que no existían pruebas sólidas que permitieran determinar con certeza la pérdida económica alegada.
La decisión no dejó satisfecho al propietario, quien acudió al Tribunal Superior de Cartagena buscando revertir el resultado.
Su principal argumento fue que las características de diseño de la azotea y los problemas relacionados con la impermeabilización inicial evidenciaban errores atribuibles a la constructora. Según su interpretación, estos elementos eran suficientes para demostrar que el origen de los daños estaba en la ejecución misma del proyecto.
Además, insistió en que debía reconocerse el lucro cesante, cuestionando la valoración que se había hecho de las pruebas periciales aportadas durante el proceso.
Pero al revisar el expediente, el Tribunal llegó a una conclusión similar a la del juez de primera instancia.
La clave estuvo en los dictámenes técnicos practicados durante el litigio. Los expertos coincidieron en señalar que los daños observados en el apartamento no tenían origen en problemas estructurales del edificio.
Por el contrario, determinaron que las afectaciones eran consecuencia de filtraciones generadas por el empozamiento de aguas lluvias en la cubierta.
El punto clave del pleito
Según los análisis periciales, el problema estaba asociado a la falta de seguimiento de los procesos de impermeabilización y a la acumulación de materiales en la azotea que terminaron obstruyendo los sistemas de drenaje.
Para los magistrados, explicó Díaz, esa situación no podía atribuirse a un defecto original de la construcción sino a una deficiente gestión de mantenimiento de las áreas comunes, responsabilidad que recae directamente sobre la copropiedad.
“Esa conclusión terminó siendo determinante para exonerar definitivamente a la constructora de cualquier obligación indemnizatoria dentro del proceso”, subrayó el abogado.
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El Tribunal también se pronunció sobre la reclamación económica relacionada con la supuesta pérdida de ingresos derivada del uso del inmueble. La Sala recordó que el lucro cesante sólo puede reconocerse cuando existe una prueba cierta, concreta y verificable de la ganancia frustrada.
En este caso, el propietario no logró demostrar que el apartamento estuviera destinado al arrendamiento ni que generara ingresos regulares. Tampoco acreditó que hubiera tenido que abandonarlo o que los daños hubieran impedido que su familia continuará habitando.
Los magistrados consideraron que, aunque las afectaciones existieron y fueron reconocidas, estas no alcanzaron un nivel que hiciera imposible la utilización del inmueble como vivienda familiar.
¿Quién respondió?
Con esos argumentos, el Tribunal confirmó integralmente la sentencia apelada.
La condena quedó exclusivamente en cabeza de la copropiedad por los daños emergentes y morales causados al propietario, mientras que la constructora quedó definitivamente desvinculada del caso.
La decisión también impuso el pago de las costas procesales al apelante vencido y dejó una enseñanza que va más allá de este litigio particular: cuando se trata de daños derivados de filtraciones, humedades o deterioros en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, la diferencia entre un defecto constructivo y una falta de mantenimiento puede marcar por completo el rumbo de una demanda y determinar quién termina respondiendo ante la justicia.
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