¿Hipoteca inversa o perversa?

"No podemos aplaudir las migajas de autoayuda que nos crea el gobierno"

Por: Mario Fernando Muñoz Agredo
junio 17, 2020
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¿Hipoteca inversa o perversa?
Foto: Pixabay

El ilustre Humberto de la Calle Lombana anunció hace un par de días una columna en defensa de la llamada hipoteca inversa (en adelante HI), la cual despertó gran interés, dada la autoridad que le asiste al autor como especialista y tratadista del derecho mercantil (faceta que pocos recuerdan). No obstante, una vez el esperado texto vio la luz no generó más que decepción, por lo cual me he permitido escribir algunas líneas que de manera académica demuestran por qué la llamada HI no es más que una perversidad. La presente se fundamentará en tres aspectos básicos a considerar así: i) los deberes del “Estado social de derecho”, ii) La naturaleza de las partes intervinientes en la operación de Hipoteca inversa, y iii) las vicisitudes del negocio.

Sea entonces, lo primero, referirnos al Estado social de derecho, figura que adopta nuestro país a partir de la Constitución política del año 91, y que se manifiesta explícitamente en el artículo 1º de la Carta; la adopción de este particular modelo estatal pasa de ser un simple juego de palabras o un ejercicio retórico; es más que un “slogan” que adorna nuestro texto constitucional, así nuestra clase dirigente la haya reducido a tales dimensiones. El concepto de Estado social surge como una etapa más madura del llamado Estado de bienestar, el cual a su turno, surge como resultado de las guerras mundiales con el propósito de corregir la devastación y desigualdades sociales que precedieron a los conflictos bélicos. El denominado Estado social estableció en consecuencia, una serie de medidas de carácter económico de carácter progresivo, que pretendían impulsar la igualdad social o lo que es lo mismo, corregir las profundas desigualdades sociales que venían instalándose desde la revolución industrial; tales medidas se radican en cabeza del Estado y se concretan en la redistribución de la riqueza y en igualdad de oportunidades, a la vez que en protección de los más débiles social y económicamente, y los desvalidos y desprotegidos.

Siendo así las cosas, y siendo que nuestro Estado por mandato constitucional es un Estado social de derecho, tiene el deber de asumir tal carga prestacional, de tal manera que afirmar que la HI se dirige a “remediar la pobreza oculta”, es pretender dejar a los particulares las labores que por definición le corresponden al Estado. La “bien intencionada” medida pretende entonces que se mejore el ingreso de quienes después de laborar toda una vida no han logrado acceder a una pensión. En tal sentido, ¿no resulta más pertinente establecer una renta básica a cargo del Estado y en favor de aquellos desprotegidos? La respuesta a esta pregunta pasa siempre por la excusa de la dificultad de establecer el origen del cual provendrán los recursos para el efecto; bien, es fácil advertir que los recursos pueden provenir como resultado de gravar los grandes patrimonios, las grandes riquezas que injustamente en nuestro sistema tributario, se encuentran exentas y tributan valores mínimos. Con esta propuesta el Estado verdaderamente estaría asumiendo los compromisos de re-distribución de la riqueza y de protección a los desfavorecidos. Es decir, estaría cumpliendo lo que el texto constitucional le demanda; no obstante tal propuesta requiere de voluntad política, la que lastimosamente se encuentra comprometida – paradójicamente hipotecada- en favorecer los intereses de los económicamente poderosos del país.

Ahora bien, dicho lo anterior, es menester examinar la naturaleza de las partes involucradas en las  operaciones de HI. En ellas se encuentra de una lado los particulares y de otro lado entidades del sector financiero bajo la modalidad de entidades bancarias o aseguradoras. Respecto de los particulares, se debe analizar que la figura no se aplica a toda la población sino únicamente a quienes posean una vivienda y carezcan de medios que aseguren una vejez en condiciones al menos dignas. Siendo así, resulta claro que se quedan por fuera las clases altas, que no requieren de estos “auxilios”, y las bajas que carecen de vivienda propia, pues no tienen bien alguno que ofrecer en hipoteca. Queda entonces limitada a particulares de estratos medios-bajos, que buscan con esfuerzo superar la brecha de pobreza.

Un estudio de la OCDE del año 98 muestra a Colombia como el país más desigual de Latinoamérica  en términos sociales y económicos, y en consecuencia establece que se requieren de, al menos, once generaciones no para ser rico, sino para superar el margen de pauperización.  Esa superación, como se puede ver, requiere del esfuerzo de once generaciones, es decir, requiere de la suma de todas ellas para poder lograrse; surge entonces la inquietud: ¿si una persona logra con esfuerzo hacerse a un inmueble, que se perderá al ser entregado a una entidad financiera, cómo contribuirá a que sus futuras generaciones superen la pobreza, si deben iniciar de cero? Cómo se puede ver, la HI se constituye en una medida inmediatista, que en nada contribuye a redistribuir la riqueza y consecuentemente a la superación de la pobreza.

En el otro lado de la operación se encuentran las entidades financieras, que por sus características son entidades de carácter mercantil, con ánimo de lucro. Si bien es cierto que la actividad financiera en su conjunto es un servicio público, no debe perderse de vista que las actividades financieras obran bajo la lógica del ánimo de lucro y del espíritu individualista que los lleva a pretender ganar a partir de sus contrapartes, que siempre estarán destinadas a perder. En tal orden de ideas, sobra presagiar que las rentas que las entidades que asuman las HI, pagarán los propietarios de los bienes hipotecados, no corresponderán, ni por aproximación, al verdadero valor comercial del bien —de ser así, se desnaturaliza la banca y pasa a ser una institución de caridad, algo muy lejano de ser siquiera pensado en nuestra cotidiana realidad—.

Y es en esta perspectiva que cobra importancia el tercero de los aspectos a evaluar, correspondiente a las vicisitudes del negocio. Claramente se observa que el negocio se desarrollará entre una parte fuerte —las entidades financieras— y una parte débil —los propietarios que entregan sus bienes—. Sobra advertir que de lo anterior se deriva la imposición de las condiciones del negocio por parte de las entidades financieras, de manera tal que los usuarios no podrán más que aceptar o rechazar el negocio, según sus condiciones de necesidad lo exijan.

En tal orden de ideas es fácil comprender que las “rentas” que pagarán por la hipoteca, no serán las justas, ni las necesarias para atender realmente las necesidades de los usuarios de la medida. Un cálculo del Ministerio de la Vivienda refiere que por una vivienda de cien millones de pesos se percibirá una renta mensual de trescientos ochenta mil pesos ($380.000), y que por una vivienda de quinientos millones de pesos, el valor aproximado de renta será de un millón novecientos mil pesos ($1’900.000), no obstante deberá recordarse que la medida está dirigida a la clase media bajo, que obviamente, no poseen casa de quinientos millones de pesos. Pero a esto debe sumarse algo más que la práctica bancaria de nuestro país nos ha permitido observar: Las entidades financieras que asuman la HI, obligarán a los usuarios a “bancarizarse” en la misma entidad y les depositarán las “mesadas” en cuentas establecidas para el efecto; así los escasos recursos que se pagarán, se verán menguados por los costos abusivos derivados de los usos de tarjetas débito, cajeros electrónicos, expedición de extractos, primas de seguros de incendio, etc.

El análisis que he pretendido realizar en estas breves líneas puede  —y debe— ser mucho más extenso y detenido, pero no puede quedarse en entender que la HI es un favor que el Estado ha ideado en favor de los menos favorecidos. Superar ese tipo de pensamiento y entender que el Estado social de derecho genera obligaciones estatales de asistencia a los más desfavorecidos nos llevará a entender que no podemos aplaudir las migajas de “autoayuda” que nos crea el gobierno.

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