¿Error involuntario o corrupción en el impuesto predial de Barranquilla?

Dos organizaciones han denunciado una serie de anomalías en la liquidación de este impuesto que favorecería a la familia de Alejandro Char

Por: Jorge Vergara C.
Marzo 31, 2016
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¿Error involuntario o corrupción en el impuesto predial de Barranquilla?
Foto vía El Heraldo

Desde el año 2008, tanto la ONG Cívicos en Acción como el Frente Amplio Cívico por el Rescate de Barranquilla, han venido denunciando una serie de anomalías en la liquidación del impuesto predial –como en el de la valorización– tendiente a favorecer empresas industriales o comerciales, con vínculos familiares con la actual administración, así como a otras empresas y propietarios de sectores residenciales con altos ingresos. Nos hemos preguntado ¿Cuánto hemos dejado de recibir  estos últimos ocho (8) años por esos errores o actos de corrupción?

Por estos hechos y otros similares que también se han denunciado, la comunidad se muestra escéptica ante la posibilidad que el Distrito maneje directamente la Base Catastral a partir del año 2017 y/o 2018, tal como lo vienen haciendo las ciudades de Bogotá, Cali y Medellín.

La diferencia es que en esas tres ciudades NO gobierna una sola familia, como en el caso de Barranquilla, con  poder económico y político, sino que además cuentan con un capital representado en la renta del suelo urbanizable como ninguna otra, junto a la empresa Argos y sus empresas satélites. Tampoco cuenta con oposición alguna por parte de los 21 concejales, lo que le permite tener el manejo directo de las entidades de control local y, con   alianzas políticas,  controlar  la  Procuraduría, Fiscalía y Contraloría General de la Nación.

Ante semejante poder, entregar el control del catastro, que viene ejerciendo el IGAC,  que es una entidad imparcial, es lo peor que nos puede pasar.

La deuda del Distrito a 31 de diciembre de 2015, era de $1.5 billones, que al sumarle el valor de los acuerdos aprobados en el mes de marzo del 2016($1.4 billones), más parte del pasivo contingente, llegaríamos a un endeudamiento del orden de $3.3 billones,  dinero que tendremos que pagar todos los barranquilleros con mayores impuestos territoriales, especialmente el predial.

Los barranquilleros tenemos que organizarnos  para oponernos mediante movilización ciudadana,  que el catastro pase a manos del Distrito de Barranquilla, mientras no cambie la situación actual de control absoluto  por parte de un partido político. Lo que si requerimos es que se realice por la Contraloría Distrital un estudio para depurar la base de datos del catastro, a fin de corregir las anomalías existentes, muchas de las cuales denunciamos en este documento.

Los errores o actos de corrupción que se presentan en la Base de datos actual, son productos de  falta de control por parte de: la Administración,  los  Concejales que no ejercen su control político como debe ser, ni realizan debate alguno sobre la situación financiera y administrativa de la ciudad, del Control Interno de la alcaldía, de la Contraloría Distrital y  Personería Distrital.

De acuerdo a la investigación realizada  de información distrital sobre la base catastral existente y colgada en su página Web, nos permitimos señalar los hechos que consideramos importantes corregir:

Revisar la estratificación de la ciudad y los Avalúos de los poderosos

  1. a) Encontramos que el sector más costoso de Barranquilla, carrera 56 entre calle 79 y 81, está clasificado como estrato cinco (5), y se presentan avalúos catastrales de apartamentos o casas por valores que oscilan entre $575 y $600 millones de pesos, para viviendas con áreas construida de aproximadamente 300-340 metros cuadrados; estas son las típicas estrato seis (6), cuyos apartamentos tienen valores comercial que superan los $2.000 millones de pesos. El avalúo catastral de esta zona de la ciudad está representando apenas un 30% del valor comercial del inmueble, cuando de acuerdo a los expertos inmobiliarios deben estar entre el 60 % y/o  70% del  valor comercial. ¿Cuánto dejamos de recibir por impuestos, señores del Distrito?
  2. b) En los sectores donde viven la gente pudiente de la ciudad, carrera 55 a 59B, desde la calle 79 a la calle 90, si bien están clasificados en estrato seis (6), pero sus avalúos catastrales están muy por debajo del valor comercial. Analizando los datos de áreas y construcciones, los avalúos catastrales no representan sino el 30% del valor comercial. En esa zona hay apartamentos con un valor comercial igual o superior a los $3.000 millones, así como casas, cuyo valor comercial puede estar por encima de los $5.000 millones. Su avalúo registrado oscila entre $600 y $1.900 millones de pesos, lo que representa igualmente menos del 30% del valor comercial.
  3. c) Debe revisarse toda la estratificación de la ciudad, pero especialmente los clasificados como inmuebles del estrato tres (3). Toda la zona de Villa Carolina y las urbanizaciones que van desde la carrera 65 de calle 85 a la carrera 78, calles 85 a 98. Algunas viviendas o apartamentos aparecen como tres y otras como cuatro, sin justificación alguna. Ubicar a una vivienda o apartamento en estrato tres (3) significa que las personas propietarias o que habitan esas viviendas se benefician no solo en el pago de un predial más bajo, sino que reciben subsidios por los servicios públicos que consumen. Hoy la zona de Villa Carolina y circunvecina goza de todas las ventajas de un estrato alto. Hay tantas inconsistencias en esa zona, debido a que algunas viviendas aparecen como estrato cuatro bien clasificadas pero la mayoría aparecen como estrato tres. La mala estratificación, se debe en gran parte a corrupción por parte de los funcionarios que tienen a cargo la actualización de los procesos de estratificación.
  4. Lotes urbanizables no urbanizados que clasifican como residencial o como comercial, empresas industriales o comerciales que no aparecen en la base catastral
  5. d) Desde el año 2008, denunciamos el lote ubicado en Calle 94 No 51B-10, que en ese entonces aparecía como habitacional estrato tres (3), cuando el edifico al lado era estrato seis (6), pero resulta que ese lote lo que tiene es una caseta para la vivienda del celador y paga predial hoy del 11 x 1.000, cuando debería estar clasificado desde el 2008 o antes, como lote urbanizable no urbanizado y pagar el 33 x 1.000, lo que le significo dejar de pagar $57 millones de pesos, en el año 2016. Ese lote aparece registrado a nombre de Supertiendas y Droguerías Olímpica
  6. e) Al frente del lote del punto anterior, se construyó el edifico Burs 51B (hotel MOVICH), que cuenta con un hotel, oficinas comerciales y un supermercado Carulla, cuyo costo debe superar los $50.000 millones de pesos, NO aparece registrado, sino los lotes, es decir pagan el Predial como lote urbanizado no urbanizado, pero con un avalúo de $335 millones que paga un predial de $11.1 millones(335 X 33/1.000) , cuando el edificio debería pagar suponiendo un avalúo de $50.000 millones de pesos, la suma de $575 millones( 50.000 X 11.5/1.000). A menos que se hagan los desemglobes correspondientes a cada propiedad resultante.
  7. f) En la calle 30 No 4b 50 y 4b 120, aparece un lote a nombre de Char Hermanos Ltda., el cual como pueden apreciar por la dirección esta partido en dos. El que tiene 1.420 metros, lo clasificaron como urbanizable no urbanizado y paga el 33 x 1.000; el otro lote que tiene 115.000 metros cuadrados, lo clasificaron como comercial a sabiendas que no existe ningún tipo de actividad comercial en ese lote (aparentar que funciona un parqueadero), para pagar el 11.5 x 1.000 X $38.084 = $438 millones, cuando deberían pagar 33 x 1.000 x $38.084 =$1.257 millones, como le correspondería , eso le significa un ahorro para el año 2016, de $819 millones de pesos. En estos últimos ocho años hemos dejado de recibir de ese lote aproximadamente $6.000 millones por predial + valorización.
  8. g) En la carrera 53 con calle 82, se encuentra una Supertienda Olímpica en toda la esquina, a través del tiempo compraron las casas vecinas tanto de la carrera 53 como de la calle 82. Esta Supertienda no aparece registrada en la base de datos, al igual que otras Supertiendas, la de la Vía 40 con calle 84, la de Miramar y los almacenes SAO. Como este caso hay varios, por ejemplo la empresa Argos que son los dueños de la tierra no aparece registrados, aparecen Monómeros y otras empresas vecinas de Argos pero ellos no. Otro caso es el de la franquicia de FRYDAYS, en  calle 82 No. 53 -35, que aparece a nombre de Inversiones y Construcciones DEL LITORA, registrado como residencial estrato 6, con un avalúo de $1.128 millones, cuando ese avalúo  debe estar por encima de los $5.000 millones, lo que daría un Predial a pagar de $57.5 millones de pesos (11.5x1000x5.000). Carulla de la calle 86 con carrera 64C,  no aparece registrado en la base de datos. Es bueno aclarar que muchos negocios alquilan el lote, construyen y pagan un arriendo por un tiempo contratado y la propiedad sigue encabeza del dueño del lote, que es quién debe pagar los impuestos correspondientes y clasificarse como comercial el lote y no residencial. Son varios los casos, que hoy se dan, ejemplo de uno de ellos, es la construcción que hacen los Janna en Buenavista, ese lote es de la Dirección Nacional de Estupefacientes (DNE).

Los avalúos de las tiendas Olímpica no reflejan la realidad de cada uno de los negocios; el de la Carrera 46 con calle 82 $2.556 millones, el de calle 76 con carrera 49 C y 49 B, con 2,806 metros construidos tiene un avalúo de $69 millones de pesos, cuando su valor comercial debe estar cerca de $10.000 millones. La Olímpica de la calle 98 No 55-26, aparece como residencial estrato seis (6), con 176 metros de construcción y un avalúo de $425.4  millones, pero comercialmente ese avalúo no puede ser inferior a $5.000 millones de pesos.  La  Olímpica de la calle 84 No 67- 41, con un área de 1.557 metros cuadrados, tiene un avalúo de $1.327 millones, cuando debería ser, como mínimo, de $6.000 millones,  La  Olímpica de la calle 68 con carrera 32, tiene un avalúo de $2.163, con un área de 1.514 metros cuadrados de construcción, la Supertienda de la calle 53 No 46-182, tiene un avalúo de $135 millones, registran otra Supertienda Olímpica en la calle 53 No 46-192, en $7.290 millones, que suponemos sea el almacén SAO de la 53, con un avalúo de $7.425 millones, pero anotando que SAO de la 53, es más grande que el Éxito de la 90, que tiene un avalúo de $91.627 millones, o sea, ¿Cuál debería ser el avalúo de los almacenes SAO de la 53 y el SAO de la 93?. En un cálculo rápido, se puede decir que en vez de pagar $83.8 millones por Predial, deberían pagar $1.054 millones, lo que significa para el Distrito dejar de recibir unos $970 millones por cada SAO.

Un caso que debemos conocer todos, es lo que paga la empresa Argos (antigua Cementos del Caribe) que son los mayores dueños de tierra en Barranquilla y Puerto Colombia.  Al  consultar la base de datos del Predial no aparece la empresa Argos, encuentra a Monómeros, Cartón de Colombia, Rodolfo Steckerl, Lloreda Grasas, Vopak y Dupont. Sería interesante saber cuánto pago esa empresa por Predial y cuanto pago por Valorización 1 y 2. En el caso de la Valorización también hay inconsistencias que deben revisarse, pues cuando hicimos una investigación encontramos que empresas que pagaron  Predial, no aparecían en el listado de Valorización

La descripción anterior, es solo una muestra de lo que sucede con el Predial por la falta de control del Distrito. Pero también muestra la falta de honradez de empresarios, comerciantes y personas naturales, que prefieren quedarse callados ante semejante error, para pagar un monto menor a lo que legalmente le corresponde. Es la actitud de los ricos y poderosos de la ciudad y del país, no les gusta pagar  impuestos. No se les olvide que en materia Predial, usted puede autoevaluarse.

Pena les debería dar,  quienes siendo del estrato seis (6), paguen impuestos y servicios públicos domiciliarios como estratos cinco o cuatro  o tres, y peor aún, quienes teniendo un negocio comercial aparecen como residencial y con un avalúo bajo, o aquellos que tienen lotes urbanizados no urbanizados que los disfrazan como comerciales o residenciales, sin que exista absolutamente nada e igualmente también aquellos que sabiendo que construyeron un edificio o una vivienda en el lote o un local comercial, sigan pagando el predial como si fuera un lote y no por el valor real de la propiedad que construyeron.

Solo cuando los barranquilleros tengamos seguridad de que la Base de datos del Predial, como de Valorización y la del impuesto de Industria y Comercio fue corregida,  y no exista control político por un solo partido o una sola familia, podremos aceptar y permitir que el Distrito maneje la base de datos catastral. Si hoy  se presentan todo este tipo de irregularidades como será cuando la manejen directamente  sin control alguno.

Por último, el Distrito debería obligar  a cada propietario que mantenga su nomenclatura bien visible al frente de su vivienda o negocio, porque esa es otra perla, las Supertiendas Olímpicas, como los grandes Centros Comerciales, no tienen nomenclatura visible.

 POSIBLE DETRIMENTO PATRIMONIAL, AL  APLICAR  MAL LA TARIFA DEL PREDIAL DEL 2014 Y 2015, GENERO INCREMENTOS  EN PREDIAL 2016, QUE OSCILAN ENTRE EL 5% AL 52%.

La Administración distrital, no ha podido explicar cuál fue la causa del incremento en el Predial para muchos  contribuyentes. Una de sus respuestas de la Oficina de Ingresos, fue “que al avalúo de su vivienda la multiplicaron por la tarifa vigente para ese estrato”. A ese contribuyente se le incremento el pago del predial con relación al año 2015, en un 44%. Por su parte Fidel Castaño dijo “el predial del 2016, se incrementó por lo menos en un 23.7%, porque la ciudad se ha valorizado y vive una situación boyante”, por otra parte el alcalde Char dijo “Barranquilla es un empresa y todos tenemos que aportar” y el concejal Luís Zapata ”el aumento es consecuencia de la actualización catastral, al tiempo que aseguro que las tarifas no han subido, son las mismas de los últimos ocho (8) años”

Las declaraciones del Alcalde, del Director de la Oficina de Impuestos y del concejal Zapata,  coinciden en que el aumento del predial es producto de un nuevo avalúo catastral.

Estas tres (3) respuestas no  concuerdan con la realidad. El aumento en los avalúos catastrales está determinado por el Documento Conpes  No 3852, del 21 de diciembre de 2015, ratificado por el Decreto del DNP, que determinaron que el aumento en los avalúos no podía ser superior al 3%. Si usted con su recibo en la mano compara los avalúos, el resultado debe ser un incremento máximo del 3%.

Para calcular el valor del Predial a pagar, usted multiplica el avalúo por la tarifa del estrato que le corresponde o del negocio o establecimiento que tenga. Ejemplo, si usted tiene un avalúo de $520.9 millones, y es de estrato cinco (5), usted multiplica $520 x 9.7 x.1000 = $5.053.000.

Para entender lo que sucedió en el año 2015, con el pago del predial  analizaremos el  caso del ejemplo anterior. A  ese contribuyente su avalúo el año pasado fue de $505.7 millones de pesos, como era estrato cinco deberían aplicarle la tarifa del 9.7 x 1.000, pero en forma extraña y sin explicación alguna a ese usuario le facturaron $4.809.000, que corresponde a  una tarifa del 9.5 x 1.000, cuando tenían que facturarle $4.905.290, lo que le significo un ahorro en el predial del 2015, de $ 96.290 pesos.

¿Qué paso en el predial del 2016? Este año le aumentaron el predial en un 3%, quedando su avalúo en $520.9.millones. A ese avalúo le aplicaron la tarifa estrato cinco 9.7 x1.000×520.9.=$5.053.000, al comparar ese valor con el  que pago el año pasado $5.053.000 /4.809.000 = 5%, ese fue su incremento.

Otro ejemplo, es el registro catastral 01-03-0975-0025-901,de la C72 71ª-90 Apto 403 A, que aparece a nombre de Alejandro Char y Cía. Ltda., cuyo avalúo en el año 2015, fue de $93.132.000, ubicado como estrato tres (3), cuya tarifa es del 7×1.000. A ese predio le facturaron en el 2015, la suma de $482.000 pesos, que al dividirlo por el avalúo, da una tarifa del 5.2%, cercana a la del estrato dos (2), que es 5.6 x 1.000. Si le hubieran facturado por la tarifa de su estrato, que es el 7×1.000, le hubiera correspondido pagar $651.924 pesos, lo que  significó una perdida para el Distrito de $169.924 pesos. ¿Qué paso con el predial del 2016? Le incrementaron el avalúo en el 3%, quedando en $95.925.960, multiplicado por 7 x1.000 =$671.482 pesos.  A este contribuyente, el impuesto Predial se le incremento en un 39.3%, producto de dividir $671.482/$482.000.

Casos similares a los anteriores encontramos en la información suministrada del Distrito. Donde se presentan incrementos del 24%, 30%, 39% y hasta el 52%. Producto de no aplicar la tarifa correspondiente a cada estrato en los años 2014 y 2015, con posibilidades de que el error venga desde el año 2013. El concejal Zapata fue tajante, la tarifa que es la que fija el concejo no ha variado desde el 30 de diciembre de 2008.

De acuerdo  a los abogados consultados, estamos ante un delito de enriquecimiento a terceros tanto en el caso de los prediales que no corresponden a la realidad, como el error cometido al no cobrarles a los contribuyentes de acuerdo a la tarifa vigente definida en el estatuto tributario desde diciembre 30 del 2008. Ese delito es conocido como DETRIMENTO PATRIMONIAL.

¿QUIÉN  RESPONDE POR LO QUE DEJAMOS DE COBRAR EN  PREDIAL Y LA CONTRIBUCIÓN  DE VALORIZACIÓN?

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