La hipoteca inversa de Malagón

En su poder está, dependiendo de la regulación e implementación, si se convierte en una alternativa beneficiosa o en un mecanismo para incrementar la desigualdad

Por: Juan Carlos Upegui Buendia
junio 19, 2020
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La hipoteca inversa de Malagón

Hace poco el ministro de Hacienda reveló el nuevo proyecto de hipoteca inversa, el cual permite a los tenedores de vivienda, después de los sesenta y cinco años, hipotecar o vender su vivienda a inversionistas por una renta vitalicia fija hasta el momento de su fallecimiento y el de su cónyuge, si es el caso. Sobre el mismo se han generado críticas y apoyos desde diferentes sectores académicos y políticos. Sin embargo, es claro que, teniendo en cuenta ciertas consideraciones al momento de la regulación del producto, esta alternativa se va perfilando como revolucionaria para el ingreso medio de las personas de mayor edad, además de una salvación para el sistema pensional y un dinamizador para el mercado de vivienda de segunda mano en Colombia.

En esencia, la llamada “hipoteca inversa” es en realidad una venta, donde el dueño del inmueble se compromete a entregarlo al comprador (inversionista) una vez muera. A cambio, recibirá unas cuotas mensuales constantes hasta el momento de su fallecimiento. Un punto importante en el acuerdo radica en la garantía de uso por parte del inversionista hacia el “tomador” de la hipoteca, mediante la cual le asegura un techo hasta el final de su vida sin pagar arriendo o interés adicional alguno. Por tanto, dicho arreglo implica la imposibilidad de heredar este patrimonio a familiares o allegados al ser vendido previamente. Sin embargo, si se han planteado hasta ahora cláusulas de terminación del contrato por muerte temprana o arrepentimiento, las cuales merecen un análisis a mayor profundidad en futuros escritos.

Para un país donde su nivel pensional es bajo y la pobreza oculta crece más día a día, según estudios sobre el tema, esto representa una gran oportunidad de complemento de renta mensual. En nuestra economía, las pensiones en fondos privados son bajas, llegando incluso a ser a una tercera parte del ingreso promedio de la persona durante su vida productiva; el régimen de prima media tiende a desaparecer por insolvencia fiscal y por temas coyunturales actuales se espera que la informalidad aumente a futuro. Esto sumado a que la edad esperada para obtener la pensión aumenta a un ritmo constante, tratando de alargar el inevitable destino del moribundo sistema pensional colombiano. Por tanto, un ingreso fijo adicional es un incentivo significativo para una mejor calidad de vida y un dinamizador desde la oferta y demanda de productos financieros inmobiliarios.

Por otro lado, como producto financiero es atractivo en primer plano para los grandes calculistas de riesgo actuarial en el mercado como son los fondos de pensiones y las aseguradas. Para los primeros es una oportunidad para una mayor diversificación del portafolio, donde la tasa de oportunidad juega un papel fundamental a la hora materializar retornos. Para los segundos es un complemento interesante para un posible apalancamiento de su oferta de productos de renta vitalicia como los planes de pensiones y seguros de vida, entre otros. Como es de esperar, para que la alternativa sea viable debe generar rendimientos atractivos que generen mercado o de lo contrario quedaría como una simple buena idea sin ningún incentivo para el sector privado en apoyarla.

Si bien estas condiciones le abren un espacio prácticamente ideal al proyecto del ministro Malagón, es importante considerar ciertos lineamientos esenciales para su buen funcionamiento y evitar “abusos de mercado”. Como bien ha dicho el ministro, este producto no tiene como inversor natural a los bancos, ya que no está basado en rentas mensuales, por el contrario, el factor riesgo en este caso depende de dos variables esencialmente: expectativa de vida y valorización. Estas son el origen de algo conocido como la “rentabilidad implícita” del activo, la cual se calcula una vez finalice la transacción al tomar posesión del bien el inversionista. De esta forma, se debe garantizar, por medio de la regulación, que dicha rentabilidad garantice un mínimo de equilibrio entre las expectativas de los propietarios y dichos inversionistas. De lo contrario, tomaría fuerza el argumento de los críticos del ministro, los cuales plantean que esto no es más que otra “jugada” para favorecer intereses particulares a costa de la altísima necesidad de la población mayor.

Temas importantes sobre los que hay que poner especial atención tienen que ver con la definición de una renta adecuada para el costo del inmueble, ya que de entrada el 0,3 por ciento del valor del inmueble suena poco como piso para el cálculo. Al mismo tiempo, es importante dejar claro quién definirá el valor de este, la parte que pagaría dicho estudio y si los pagos mensuales se indexarán al menos a la inflación. En conclusión, aún quedan varias incógnitas por resolver sobre el proyecto del ministro Jonathan Malagón, lo que sí es claro es que la idea es revolucionaria. En su poder está, dependiendo de la regulación e implementación, si se convierte en una alternativa de producto que, de soporte al frágil sistema pensional, ayude a la población afectada por temas de pobreza oculta y falta de sustento en la vejez; o, por el contrario, un mecanismo para incrementar la desigualdad a partir de la explotación de las necesidades de la sociedad colombiana por parte de grupos privados.

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