¿Cuáles serían los vacíos de la hipoteca inversa?

Algunos puntos a tener en cuenta a propósito del mecanismo anunciado recientemente por el gobierno nacional

Por: CARLOS MANUEL GUEVARA
junio 17, 2020
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¿Cuáles serían los vacíos de la hipoteca inversa?
Foto: Pixabay

Desde mi perspectiva, las supuestas bondades de la hipoteca inversa son un sofisma de distracción.

Ahora bien, acá algunas opiniones y sugerencias:

- Se asigna esta potestad a los bancos comerciales, que jamás han tenido una visión social de su negocio, ya que solo les interesa la ganancia especulativa.

- Las tasas de interés han de ser las más bajas del mercado para evitar que el valor de la deuda supere el precio comercial de la vivienda como pasó en la quiebra del famoso UPAC, hoy convertido en UVR (Unidad de Valor Real), cuyo sistema es igual que el anterior.

- Ha de fijarse una norma donde se establezca que si el valor de la UVR supera el valor comercial del inmueble, mediante avalúo independiente del sistema bancario se permita ajustar ese valor a la baja en la misma proporción que disminuye la del inmueble. Por ejemplo, si el predio bajó su precio en un 20% la UVR, lo hace en la misma proporción.

- Esta presunción legal implica menos remates acumulados en los juzgados por una parte y que por la otra se refinancien a todos los deudores sin excepción, eso sí con tasas subsidiadas de interés mediante el mecanismo de redescuento administrado por el Banco de la República.

- El sistema ha de tener protección especial del Estado, al ser la vivienda un patrimonio familiar de beneficio social, protegiendo a sus dueños y a su familia de movimientos especulativos. Por ende, se necesita una nueva ley hipotecaria que contemple mecanismos expeditos de refinanciación, conciliación, arbitraje y pago anticipado de la deuda sin intereses de mora ni multas de ninguna clase.

- Si el banco cobra más de lo que debe se han de imponer multas y sanciones. Si son miles los afectados, el gobierno ha de retirarle su licencia de funcionamiento y el Fogafin junto con Supersociedades han de asumir el control de esa entidad hasta que se venda a los nuevos accionistas (que deben llevar el negocio con responsabilidad social y ética).

- Se ha de prohibir de manera tajante y expresa que los bancos realicen avalúos. Además, se ha de buscar que solo se acepten los presentados por las lonjas, asociaciones, corporaciones, cámaras y sociedades de profesionales existentes.

- En España tal prohibición se hizo expresa en la crisis hipotecaria de 2008, donde los gerentes y los peritos avaluadores se unieron en contubernio para elevar los precios de los inmuebles. Pues bien, al bajar los precios, las deudas se hicieron impagables, sin contar con que el valor comercial del bien no se acercaba al de la deuda, proceso que produjo miles de suicidios en tales negocios fraudulentos.

- Se ha de permitir que las cajas de compensación familiar en unión con las cooperativas de vivienda y asociaciones comunitarias tengan la posibilidad de adquirir a precios competitivos para sus asociados estas viviendas. Dicha valoración han de hacerla las mismas entidades del punto antes descrito.

- Se ha de permitir que los propietarios de las viviendas ofrezcan sus viviendas en pública subasta a entidades que promuevan el bienestar social. Para ello se deben ofrecer predios a escala local, regional y nacional, clasificados por precios, estrato, ciudad, barrio, departamento, estado de conservación, edad y demás variables las cuales serán determinadas por Planeación Nacional y los centros de estudio nacional enfocados al sector de la construcción.

- Se ha de estimular la compraventa de vivienda usada para las comunidades afro e indígenas, desplazadas por la violencia, además de excombatientes de grupos guerrilleros, madres cabeza de familia y miembros de la comunidad LGBTI.

- Se ha de desestimular la especulación de las grandes constructoras. Además, cuando adquieren predios en mayor extensión y no los edifican dentro de los cinco años siguientes, se han de pasar a expropiación por vía administrativa. Así el Estado podrá comprarlos para que inversionistas privados construyan las viviendas que se necesiten en ese momento. Tal norma ha de regir predios urbanos y rurales ubicados en el territorio nacional.

- Se han de crear bonos hipotecarios negociables en la bolsa de valores con descuento cuando se vendan las viviendas por el mecanismo de subasta pública, tales negociaciones se han de hacer públicas por los canales nacionales y regionales existentes.

- Se ha de incluir a los predios comerciales en este mecanismo para que puedan hipotecar a tasas preferenciales sus inmuebles con destino a capital de trabajo. Así mismo, el interés a pagar ha de ser el IPC más 4 puntos y el plazo de pago ha de oscilar entre 5 y 10 años, si se requiere más tiempo se han de expedir bonos de leasing inmobiliario negociables en las bolsas de valores.

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